Верховный суд Онтарио (The Ontario Superior Court ) вынес решение в пользу продавца, после того как, покупатель не смог завершить сделку по покупке недвижимости из-за нехватки средств.
Постараемся понять, почему суд не принял объяснения покупателя и оштрафовал его на $280,739.
Что же произошло со сделкой в Burlington, Ontario?
Это могло произойти с вами. Итак, как сказано выше покупатель не смог закрыть сделку по покупке дома в Онтарио.
Чтобы избежать наказания, покупатель пытался использовать все юридические способы защиты – форс-мажор и разрушение контракта (Frustration of contract).
Что такое принцип разрушения (фрустрации) контракта (Frustration of Contract).
Принцип фрустрации контракта применяется в ситуациях, когда непредвиденное событие, произошедшее после подписания договора, делает его исполнение невозможным или бессмысленным.
Однако он не применяется, если причиной нарушения контракта становится добровольное действие одной из сторон.
О том, когда этот принцип действует, читайте в конце статьи.
Почему покупатель не смог закрыть сделку.
Покупатель утверждал, что из-за банковского кризиса в Афганистане, он не смог перевести деньги (наследство) в Канаду. В дополнение к этому, сделка по продаже другой недвижимости, на которую он рассчитывал, сорвалась.
Популярные статьи:
Сколько реально стоит моя недвижимость в Онтарио?
Как найти недвижимость в Онтарио самому?
Какие сейчас проценты по ипотеке в Онтарио?
Решение суда
Суд отклонил оба аргумента, заявив, что финансовые трудности покупателя не являются непредвиденными обстоятельствами, освобождающими от исполнения обязательств.
- Договор купли-продажи (APS) не содержал пункта о форс-мажоре, а принцип разрушения контракта не применим, поскольку покупатель осознавал риски при подписании договора.
- Продавцы, которым пришлось заново выставить недвижимость на продажу и продать её на $250,000 дешевле первоначальной цены.
- Суд обязал покупателя выплатить эту разницу в цене и дополнительные расходы в размере $30,739.28, понесенные за время, затраченное на перепродажу недвижимости.
Суд подтвердил, что продавцы не обязаны предоставлять отсрочку, если покупатель не может обеспечить финансирование сделки.
Всегда думайте о том, что …
Стороны, заключившие обязательное соглашение о покупке недвижимости, часто думают, что смогут расторгнуть сделку, если их обстоятельства изменятся. Например, если покупатели не смогут обеспечить финансирование к дате закрытия сделки.
Судебные решения неоднократно доказывали, что оснований для этого крайне мало.
Ключевые аспекты принципа фрустрации контракта:
– Должно быть событие, которое стороны не могли предвидеть. Например, если после подписания договора здание, которое собирались продать, разрушилось из-за землетрясения, это может быть основанием для фрустрации контракта.
Но если продавец сам снес здание, он не сможет использовать этот принцип.
– Событие должно сделать исполнение договора невозможным, незаконным или бессмысленным. Например, если стороны заключили контракт на организацию концерта, но внезапно выходит закон, запрещающий массовые мероприятия, контракт может считаться расторгнутым по принципу фрустрации.
Однако, если организатор решил отменить концерт по своим личным причинам, он не может сослаться на фрустрацию.
– Фрустрация не применяется, если сторона знала о возможных рисках заранее. Например, если покупатель подписал договор на покупку недвижимости, зная, что его средства находятся в нестабильном банке в другой стране, а затем не смог их перевести – суд может посчитать, что этот риск был предсказуем, и не освободит его от обязательств.
