Недавно мне позвонил один из моих клиентов-инвесторов с вопросом.
Если инвестиции сегодня приносят убытки, то лучше продать или потерпеть?
Поделюсь с вами моими рассуждениями и выводом, к которому я склоняюсь.
Почему люди инвестируют в недвижимость?
Инвестирование в недвижимость в Торонто рассматривается как хороший способ сохранить и приумножить капитал. Пять лет назад многие инвесторы, вдохновленные низкими процентными ставками, вкладывались в покупку квартир в кондо, с рассчётом на пассивный доход от роста цен.
Многие объекты были куплены у строителей.
Это было отличной идеей – доход от аренды покрывал ипотеку и даже приносил прибыль.
Сегодня же, в 2024 году, реальность оказалась иной.
Ставки по ипотеке значительно возросли, рефинансирование стало сложнее, а арендные ставки не всегда могут покрыть все расходы. Плюс жильцы подливают масло в огонь своими нереалистичными просьбами.
Предлагаю рассмотреть несколько реальных ситуаций.
Имена, конечно, изменены.
Пример 1: Иван и его три квартиры.
Возьмем Ивана, который в 2019 году купил три квартиры в Торонто. На тот момент средняя ставка по ипотеке была около 2.5%, и его месячные платежи составляли $4,500. Суммарный доход от аренды тогда составлял $5,200, что давало Ивану небольшую, но стабильную прибыль.
Примечание: мортгиджи сроком на 5 лет с амортизацией 30 лет по фиксированной ставке в 2.5%.
Однако в 2024 году ситуация изменилась. Ставка по ипотеке выросла до 6%, и теперь его ежемесячные платежи составляют $6,000.
Доход от аренды остался на уровне $5,500, но этого уже недостаточно для покрытия ипотечных платежей и расходов на содержание. Иван столкнулся с ежемесячным убытком в $500.
Пример 2: Ольга и инвестиционная квартира
Ольга купила одну квартиру за $800,000 в 2019 году с 20% первоначального взноса. С тех пор стоимость квартиры выросла до $950,000, но её ипотечные платежи тоже увеличились из-за роста процентной ставки.
Сегодня её ежемесячный платеж составляет $4,200, а аренда приносит всего $3,800. Ольга ежемесячно теряет $400 и не видит возможности улучшить ситуацию без значительных вложений в ремонт или реконструкцию.
Стоит ли держать инвестиционную недвижимость
Давайте рассмотрим цифры более детально. Если Иван и Ольга продолжат держать свои инвестиционные объекты, каждый месяц они будут терять деньги.
Предположим, что ставки по ипотеке сохранятся на текущем уровне в течение ближайших 2-3 лет, а аренда значительно не вырастет. В такой ситуации Иван за три года потеряет $18,000, а Ольга — $14,400.
Теперь посмотрим на альтернативу: продажу недвижимости. Если Иван продаст свои квартиры, он может выйти на уровень безубыточности или даже получить небольшую прибыль.
Продавая по текущей рыночной цене, он сможет избавиться от ипотечных обязательств и сохранить свой капитал для более выгодных вложений.
Ольга может продать свою квартиру за $950,000 и, несмотря на все расходы, также остаться в плюсе.
Почему продажа сейчас — разумный шаг?
Защита вашего капитала.
- Держать убыточную инвестицию — это не просто неприятно, но и опасно для вашего финансового благополучия. Каждая потерянная тысяча долларов — это не просто деньги, это упущенные возможности для роста вашего капитала в других, более прибыльных активах. Продажа убыточной недвижимости позволяет не только остановить ежемесячные убытки, но и сохранить ваши средства от дальнейшего уменьшения. Ведь чем дольше вы держите недвижимость с негативным cash flow, тем больше денег уходит на покрытие расходов, таких как ипотека, налоги, содержание и ремонт. В итоге ваш капитал просто исчезает, не принося вам никакой отдачи.
Минимизация рисков.
Рынок недвижимости — это живая система, которая может меняться в любую сторону. Сейчас цены на кондо стагнируют. Мы не можем предсказать, как будут вести себя цены в ближайшем будущем. В таком случае ваша убыточная инвестиция может стать еще более обременительной. Продав свою недвижимость сейчас, вы фиксируете текущую рыночную стоимость и избавляетесь от риска дальнейшего обесценивания актива. Это дает вам уверенность в завтрашнем дне и защищает от возможных финансовых потрясений.
Реинвестирование.
- Когда ваш капитал заморожен в убыточной недвижимости, вы теряете возможность использовать его для более выгодных инвестиций. Продав объект сейчас, вы высвобождаете средства, которые можно направить на новые перспективные проекты. Это может быть вложение в фондовый рынок, где в условиях коррекции вы сможете приобрести активы по более низким ценам, или инвестирование в коммерческую недвижимость с более стабильным доходом. Также можно рассмотреть инструменты с меньшими рисками, такие как облигации или депозиты, которые обеспечат стабильный доход при меньшем уровне стресса. В любом случае, продажа убыточного актива открывает перед вами двери для новых возможностей и более разумного распределения вашего капитала.
Инвестирование в недвижимость — это не всегда простое дело. Иногда даже хорошие инвестиции могут обернуться убытками из-за изменений на рынке. Важно вовремя принять решение, чтобы избежать негативного cash flow и сохранить свои финансы.
Продажа сейчас может быть лучшим вариантом для тех, кто столкнулся с трудностями в текущих экономических условиях. Как говорится, лучше выйти в нулях, чем продолжать копить убытки.
Узнать, сколько ваше кондо стоит сегодня, можно здесь.
