На ком лежит ответственность за точность описания продаваемого объекта недвижимости?
И к чему может привести неполная или пропущенная информация? Далее читайте, как продавец потерял шести-миллионную сделку, допустив, что не обо всем стоит говорить продавцу.
На что обращает внимание суд, рассматривая споры сторон?
В спорах, когда покупатель утверждает, что продавец исказил информацию о приобретаемом имуществе, суды, как правило, сосредоточивают свое внимание на двух вопросах:
- Была ли эта информация указана в договоре?
- Были ли у покупателя причины сомневаться в информации, предоставленной продавцом?
Слушание дела Sewell v. Abadian, 2025
В деле Сьюэлл против Абадиана, 2025 BCCA 158 (CanLII) Апелляционный суд Британской Колумбии рассмотрел вопрос об ответственности продавца за сокрытие информации о недвижимости.
Поучительная осмотрительность покупателей
Покупательница согласилась приобрести недвижимость за 6,2 миллиона долларов с внесением задатка в размере $500,000 в рассрочку – $300,000 и $200,000.
Перед заключением договора покупательница потребовала, чтобы продавец предоставил стандартную форму раскрытия информации о недвижимости (Disclosure Statement). Эта форма обычно сопровождает Договор о покупке (purchase offer) как в Онтарио, так и в Британской Колумбии.
Продавец согласился и предоставил форму… но
Продавец не ответил на стандартные вопросы о ремонтах, проблемах с конструкцией, или перепланировке. Вместо этого он перечеркнул форму по диагонали и написал лишь: “Сдаётся в аренду. Владелец никогда не проживал.” На этом — всё.
Потерянное сообщение о несанкционированной пристройке
Покупательница, конечно, удивилась такому “заполнению” формы и попросила больше информации, в том числе о ремонтах.
Продавец отправил своему агенту текстовое сообщение, где в конце указал: “Не уверен, нужно ли упоминать, но кафельная семейная комната – это/была пристройка не от меня. Это несанкционированная пристройка”.
Но вот незадача: когда агент продавца пересылал это сообщение агенту покупательницы, оно “сжалось” на телефоне, и самая важная часть сообщения про пристройку оказалось потерянной! В итоге покупательница ничего не узнала о проблеме.
Что насторожило покупательницу?
После внесения первого задатка в $300 000, покупательница стала изучать планы дома и обнаружила эту самую несанкционированную пристройку. Не получив подтверждения об этом от продавца, она, разумеется, отказалась завершать сделку.
Судебные баталии: кто прав?
Начались судебные разбирательства. Покупательница требовала вернуть свой задаток, а продавец, наоборот, хотел получить второй. Один из аргументов покупательницы заключался в том, что продавец обманул её, скрыв информацию.
Первое решение: продавец не виновен?
На первом заседании суда продавец заявил, что ничего не скрывал, так как форма (Disclosure Statement) была перечеркнута — и значит, он ничего не обещал.
Суд первой инстанции с ним согласился.
Но…Апелляция всё изменила
Пересмотр дела: апелляционный суд думает иначе
Однако Апелляционный суд не согласился с таким простым толкованием.
Суд отметил, что это была не сделка “как есть” (когда покупатель принимает все недостатки). Заявление “Сдается в аренду, владелец никогда не проживал” должно было рассматриваться вместе с отказом продавца отвечать на стандартные вопросы.
Апелляционный суд пришел к выводу, что первоначальный судья ошибся, не учтя важные детали:
Предыдущий опыт продавца:
Продавец раньше был лицензированным риелтором и знал правила заполнения форм.
Продавец знал о проблеме:
Продавец знал о проблеме, так как получил от предыдущего владельца форму (Disclosure Statement ), где четко было указано о несанкционированной пристройке.
Выбор, который сделал продавец:
У продавца был выбор – вообще не предоставлять форму раскрытия информации. Но он решил её предоставить и согласился, что она станет частью договора.
Нерелевантность комментариев продавца:
Комментарии про аренду и проживание не отвечали на вопросы формы о самой недвижимости.
Точность ответов на вопросы:
В форме прямо говорится, что продавец несет ответственность за точность ответов, и если он чего-то не знает, должен отвечать “не знаю”.
Апелляционный суд посчитал, что все эти обстоятельства должны были быть учтены при принятии решения.
Суд постановил: покупатель доверился этой информации и не знал о нарушении. Если бы знал — не купил бы дом.
По решению суда покупательница вернула себе $300,000.
Продавцы должны обеспечить точность любых сведений об объекте недвижимости, содержащихся в аудиозаписях или других документах, раскрывающих информацию. В некоторых случаях неполная или пропущенная информация может привести к возникновению юридической ответственности.
Похожие Статьи:
Сколько реально стоит моя не недвижимость в Онтарио?
