При покупке недвижимости в Онтарио покупатели иногда попадают в сложные ситуации и понимают, что не могут выполнить условия договора, например, закрыть сделку по покупке вовремя.
Если покупатель не может закрыть сделку по каким либо причинам, адвокат покупателя может предложить продавцам следующие новые условия
- Продлить срок закрытия сделки
- Уменьшить цену покупки
- Внести другие изменения в договор.
Однако, покупатели должны быть осторожны, так как некоторые требования могут рассматриваться как «нарушение договоренностей», что может позволить продавцам расторгнуть сделку и даже подать иск на возмещение ущерба.
Вот реальный пример
Дело Zoleta против Singh и Re/Max Twin City Realty ярко иллюстрирует эту ситуацию.
Детали договора о купле-продаже:
- Purchase price: $1,150,000
- Deposit: $50,000
- Conditions: None
- Closing Date: June 30, 2022
В феврале 2022 года покупатель согласился приобрести дом в Китченере, Онтарио за $1,150,000 с датой завершения сделки 30 июня 2022 года. Покупатель внес депозит в размере $50,000.
Договор купли-продажи (Agreement of Purchase and Sale) не содержал никаких условий. Это значит, что покупатель решил не делать оценку банком своих шансов на получения кредита заранее и не хотел делать тех инспекцию. Он покупал дом без каких либо условий (по английски: conditions)
Всего за неделю до даты завершения сделки адвокат покупателя сообщил адвокату продавца, что дом был оценен банком покупателя на $355,000 ниже цены в договоре и что покупатель «требует» уменьшить цену покупки на эту сумму.
Нужна ли мне оценка при покупке?
Напомним, что во время оформления кредита банк обязательно делает свою оценку недвижимости.
Предварительную оценку недвижимости также можно провести онлайн.
Обеспокоенные неспособностью покупателя завершить сделку, продавцы выставили дом на продажу повторно. Продавцы также проинформировали риэлтора покупателя об этом через текстовое сообщение.
Продавцы решают спасти сделку
Хотя недвижимость находилась на рынке, продавцы не заключaли никаких новых соглашений о продаже до 30 июня, так как были связаны условиями первоначального договора. В день закрытия продавцы пришли в офис своего адвоката с намерением завершить сделку.
Они согласились отодвинуть срок закрытия сделки, если покупатель внесет дополнительный депозит в размере $50,000. Вместо этого покупатель заявил, что считает договор о покупке недействительным, поскольку продавцы повторно выставили недвижимость на продажу, и отказался завершать покупку.
Продавцы в конечном итоге продали недвижимость новым покупателям на $350,000 дешевле, чем первоначальная цена Условия на рынке изменились.
Продавцы подали иск против покупателя (Mr. Singh) на возмещение убытков.
Покупатель (Mr. Singh) решил защищаться. Mr. Singh обвинил продавцов в «саботировании» сделки. Он скакзал, что не смог получить финансирование, потому что недвижимость, которую он купил, вышла на рынок повторно до даты завершения сделки.
Продавцы же утверждали, что покупатель нарушил договор, требуя уменьшения цены на $350,000.
Суд принял решение …
Суд вынес решение в пользу продавцов, заявив, что требование покупателя (ключевым моментом здесь является использование слова «требую») уменьшить цену на $355,000 было явным признаком нежелания покупателя завершать покупку.
Суд пришел к выводу, что продавцы оставались верными первоначальному соглашению и не нарушили контракт – они уведомили покупателя о намерении завершить сделку в согласованную дату, но одновременно выставили недвижимость на продажу на тот случай, если покупатель не сможет её закрыть.
Они (продавцы) также согласились на продление срока закрытия сделки, то есть дали покупателю возможность приобрести недвижимость не нарушая контракта.
В результате покупатель был признан ответственным за возмещение ущерба, включая разницу в цене перепродажи недвижимости.
Суд обязал выплатить $345,121.98
Продавцы получили $345,121.98 (возмещение ущерба), что включает в себя стоимость содержания недвижимости ($9,962), затраты на продление запланированной сделки ($4,934.98) и потерю стоимости продажи, за вычетом комиссионных риэлтора ($330,225).
Этот случай служит предупреждением: если вашему клиенту нужно пересмотреть условия сделки, его запрос не должен восприниматься как ультиматум. В противном случае существует риск, что это будет расценено как нарушение контракта и может привести к значительным финансовым последствиям.
Сколько реально стоит моя недвижимость?
Этим вопросом задаются многие владельцы недвижимости в Онтарио. Спрос и предложение постоянно меняются, и цены на жилье также не стоят на месте.
Определить стоимость своего жилья, будь это кондо или дом, можно здесь.
